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近年來，隨著我區(qū)城市規(guī)模不斷擴大，新建商品房小區(qū)不斷增多，小區(qū)物業(yè)服務已經(jīng)成為居民生活必需品。但多數(shù)商品房小區(qū)物業(yè)服務由社會公司承接，服務不到位，管理不規(guī)范的問題普遍存在，隨之而來的商品房小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量不高，物業(yè)服務問題不斷。主要是：開發(fā)建設遺留問題造成物業(yè)糾紛；服務內(nèi)容和收費標準沒有合理化、公開化；服務質(zhì)量考評不到位，企業(yè)退出機制不健全；業(yè)主大會、業(yè)主委員會不健全、不能發(fā)揮作用，等等。這些問題導致小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，商品房小區(qū)物業(yè)服務普遍質(zhì)量不高，陷入“服務不到位就不繳費；不繳費就消極服務，甚至刁難業(yè)主”的僵局之中，居民對此意見較大，一定程度上影響了我區(qū)社會文明形象和居民幸福生活體驗。

根據(jù)新頒布施行的《民法典》中關(guān)于物業(yè)方面的有關(guān)條款，以及2020年我區(qū)文明城市復查迎查期間開展的“公職人員回小區(qū)”的成功實踐，國有企業(yè)和公職人員參與商品房小區(qū)物業(yè)服務工作，不僅有利于提高小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量，也有利于改善居民幸福生活體驗，提升通州文明形象。

為此，建議區(qū)政府及其有關(guān)部門組織和引導區(qū)級國有公司在開展房地產(chǎn)項目建設的同時，試行投資并承接本地商品房小區(qū)物業(yè)服務工作，以此進一步組織并發(fā)揮好公職人員在各自小區(qū)物業(yè)服務中的帶頭示范作用，用國有企業(yè)規(guī)范化標準化的小區(qū)物業(yè)服務為其他社會物業(yè)服務公司做好樣板和導向，為我區(qū)商品房小區(qū)物業(yè)服務工作規(guī)范化法制化探索出一條新路。

1.組建國有物業(yè)公司。引導區(qū)屬國有企業(yè)履行社會責任、自覺擔綱挑梁，主動承接本地商品房小區(qū)物業(yè)服務工作。國有物業(yè)公司要通過同步成立功能型黨組織，選優(yōu)配強領(lǐng)導班子，開展公職人員結(jié)對共建，建強紅色堡壘。圍繞“六有”基礎物業(yè)服務，研究制定合法合規(guī)的標準化服務管理、服務收費、綜合評價等系列標準。按照“統(tǒng)籌規(guī)劃、共商共治、成效共享、先嘗后買”的工作路徑，著力探索小區(qū)物業(yè)服務轉(zhuǎn)型升級的通州實踐、通州版本。

2.共享物業(yè)服務資源。以國有物業(yè)公司為主體，采用協(xié)議外包形式，吸納小區(qū)及周邊的家政服務、個體維修、居民自管會等力量廣泛參與，構(gòu)建商品房小區(qū)物業(yè)服務聯(lián)合體，降低公司成本。推動組建物業(yè)聯(lián)盟，完善設施設備、專門人員、專業(yè)資源共享機制。籌建區(qū)級國有企業(yè)物業(yè)管理協(xié)會，發(fā)揮國有企業(yè)物業(yè)公司示范帶動效應，將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主組織、專業(yè)評估機構(gòu)納入其中，分類建立專業(yè)委員會，促進小區(qū)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

3.依法履行政府職能。區(qū)政府及其住建等物業(yè)管理行政職能部門要研究出臺相關(guān)規(guī)定，理順小區(qū)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、主管部門和街道社區(qū)的關(guān)系。要提供商品房小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范性合同樣本，明確小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務公司的責、權(quán)、利以及相關(guān)義務。要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，定期考核與日常管理相結(jié)合，建立健全物業(yè)企業(yè)檢查、考核、評價機制，形成“以質(zhì)論價”的物業(yè)服務收費價值觀。加大對小區(qū)物業(yè)服務相關(guān)法律法規(guī)等宣傳力度，強化政府物業(yè)管理職能，建立健全投訴處理協(xié)調(diào)機制。要按程序要求成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，充分發(fā)揮兩者的作用。

徐建鋒代表：

您提出的《關(guān)于試點國有公司開展商品房小區(qū)物業(yè)服務的建議》收悉，現(xiàn)答復如下：

近年來，隨著我區(qū)城市化進程的不斷加快，我區(qū)商品房數(shù)量不斷增多。目前，全區(qū)共有商品房148個（有物業(yè)服務企業(yè)進駐服務的119個），為進一步提升全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務水平，區(qū)政府出臺了《通州區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實施意見》、《關(guān)于進一步提升全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等文件，主要目的是為了進一步提升小區(qū)物業(yè)服務品質(zhì)和規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的服務行為，改善居民的居住環(huán)境。針對您提的建議我局積極采納，下一步將做好以下幾點工作：

一是健全工作機制，實行分級負責、分類管理。按照區(qū)政府《通州區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實施意見》、《關(guān)于進一步提升全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》的要求，進一步完善區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)園、社區(qū)“三位一體”的物業(yè)管理模式，建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和 “三位一體＋業(yè)委會”工作架構(gòu)。開展屬地物業(yè)管理專職人員和業(yè)主委員會自治管理人員的政策培訓。同時，因地制宜對各類住宅小區(qū)進行分類管理，政府引導有償服務，引導規(guī)范住宅小區(qū)實行物業(yè)企業(yè)進駐管理，或組建政府投資的物業(yè)服務企業(yè)，實行市場化、公司化運作。目前，政府投資的中宏物業(yè)已開始對城區(qū)辦公樓、商業(yè)中心、拆遷安置小區(qū)、體育中心、公園、新建商品房提供物業(yè)管理服務，愛爾佳、華山、空港、振港等物業(yè)服務企業(yè)已參與拆遷安置小區(qū)、老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務。

二是加強行業(yè)監(jiān)管，完善物業(yè)誠信體系。建立我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)信用考核體系建設，轉(zhuǎn)變行業(yè)監(jiān)管方式，以“雙隨機、一公開”為主要手段，以誠信考核為主要方式，不斷推進我區(qū)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管的深度，打造物業(yè)企業(yè)及物業(yè)項目經(jīng)理信用考核制度。推動建立以行業(yè)協(xié)會為主體的行業(yè)自律機制，通過行業(yè)協(xié)會加強對物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員的行為監(jiān)督，督促物業(yè)服務企業(yè)加強自我管理和約束，做到合法經(jīng)營，誠信服務，不斷提高物業(yè)服務質(zhì)量和水平，促進物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

三是嚴格行業(yè)準入，提高物業(yè)服務門檻。為進一步規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的進駐，我局按照開發(fā)建設與物業(yè)管理相分離的原則，通過公管辦采取公開招投標選聘具有相應服務水平的物業(yè)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。我局在南通地區(qū)首創(chuàng)在行政審批局采取公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，從源頭上把控物業(yè)服務企業(yè)質(zhì)量。

四是依托協(xié)會力量，加強從業(yè)人員培訓。依托物業(yè)協(xié)會的力量，積極推進多種形式、多種途徑的學習培訓制度。今年我們開展了物業(yè)“微講壇”教育，將專家請到街道、社區(qū)，對物業(yè)管理人員、物業(yè)從業(yè)人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管力服務技能的培訓，進一步提高物業(yè)行業(yè)管理人員及物業(yè)服務從業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)和服務能力。

五是強化黨建引領(lǐng)，優(yōu)化物業(yè)管理模式。進一步提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)黨建工作，不斷提高黨組織領(lǐng)導下的社區(qū)物業(yè)治理綜合水平，激活“紅色引擎”，建立“黨建引領(lǐng)、行業(yè)主管、基層主抓”的物業(yè)管理模式。整合服務資源，聚焦服務力量，著力破解城市社區(qū)物業(yè)管理難題。充分揮物業(yè)服務功能，有效解決居民矛盾，以為人民謀幸福的初心，實現(xiàn)人民對居住環(huán)境的優(yōu)化。

感謝您對我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心、理解和支持。